취득세 및 양도소득세 신고 방법 & 계산법, 한 눈에 정리!

By.infodot 세상의 모든 지식


부동산을 매매할 때 취득세와 양도소득세를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 부동산을 매입할 때는 취득세, 매도할 때는 양도소득세가 부과되며, 각각의 계산법과 신고 방법이 다릅니다. 이번 글에서는 취득세와 양도소득세의 개념, 신고 방법, 계산 예시까지 상세하게 설명해 드리겠습니다.



📌 1. 취득세란?

취득세는 부동산을 취득(매매, 상속, 증여 등)할 때 부과되는 세금입니다.


✅ 취득세율

부동산 유형 취득세율
1주택 (6억 이하) 1%
1주택 (6억~9억) 2%
1주택 (9억 초과) 3%
2주택 이상 8~12%
상가·토지 4.6%


✅ 취득세 계산 예시

예시 1: 7억 원 아파트 매입 (1주택자) 
취득세 = 7억 × 2% = 1,400만 원
예시 2: 12억 원 아파트 매입 (1주택자) 
취득세 = 12억 × 3% = 3,600만 원


📌 2. 취득세 신고 & 납부 방법

  • ✅ 신고 기한: 부동산 등기 후 **60일 이내** 신고
  • ✅ 신고 방법: 위택스(WeTax) 또는 시·군·구청 방문


📌 3. 취득세 신고 시 주의할 점

✅ 1) 신고 기한 엄수 (60일 이내)

  • 취득세는 부동산 등기 후 60일 이내 신고해야 합니다.
  • 기한을 넘기면 **가산세(연체 이자 포함)**가 부과될 수 있음.

✅ 2) 취득세 감면 대상 확인

  • 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부, **1가구 1주택자(특정 요건 충족)**는 취득세 감면 혜택이 있을 수 있음.
  • 감면 대상인지 위택스(WeTax)나 지자체에 사전 문의 필수.

✅ 3) 등기부등본 정보와 신고 내용 일치 여부 확인

  • 신고한 취득가액, 주택 유형, 면적 정보가 등기부등본과 다를 경우 문제가 될 수 있음.
  • 등기부등본을 미리 발급하여 정확한 정보를 확인한 후 신고 진행.

✅ 4) 공동명의 시 지분별 신고 필요

  • 부부 공동명의로 취득한 경우, 각자의 지분별로 따로 취득세를 신고해야 함.
  • 한 사람 명의로만 신고하면 과소 신고로 인한 가산세 발생 가능성이 있음.

📌 4. 양도소득세란?

양도소득세는 부동산을 매도하여 얻은 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.


✅ 양도소득세율

보유 기간 세율
1년 미만 45%
1년~2년 35%
2년 이상 6~45% (누진세율 적용)


✅ 양도소득세 계산 공식

양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
양도소득세 = 양도차익 × 세율 - 공제금액


✅ 양도소득세 계산 예시

예시 1: 5억 원에 매수 → 8억 원에 매도 (보유 3년, 1주택) 
양도차익 = 8억 - 5억 = 3억
과세표준 = 3억
양도소득세 = 3억 × 25% - 1,500만 원 = 6,000만 원
예시 2: 6억 원에 매수 → 10억 원에 매도 (보유 1년, 2주택) 
양도차익 = 10억 - 6억 = 4억
세율 = 45% (1년 미만 보유)
양도소득세 = 4억 × 45% = 1억 8,000만 원


📌 5. 양도소득세 신고 & 납부 방법

  • ✅ 신고 기한: 매도 후 "2개월 이내" 신고
  • ✅ 신고 방법: 국세청 홈택스에서 신고 가능


📌 6. 양도소득세 신고 시 주의할 점


✅ 1) 신고 기한 엄수 (매도 후 2개월 이내)

  • 부동산을 매도한 후 2개월 이내 반드시 양도소득세를 신고해야 함.
  • 기한을 넘기면 **무신고 가산세(최대 20%) + 납부 지연 가산세(연 10%)**가 발생할 수 있음.

✅ 2) 양도차익 계산 정확하게 하기

  • 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(중개수수료, 취득세 등) - 장기보유특별공제 후 과세 표준을 계산해야 함.
  • 취득 당시 계약서 분실 또는 취득가액을 증빙할 서류 부족 시 불이익이 발생할 수 있음.

✅ 3) 1가구 1주택 비과세 요건 체크

  • 2년 이상 보유 & 실거주 2년 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있음.
  • 조정대상지역의 경우 실거주 2년 필수이므로, 거주 요건 충족 여부 확인 필수.

✅ 4) 조정대상지역 세율 적용 여부 확인

  • 조정대상지역에서 2주택 이상 보유한 상태에서 매도 시 양도소득세 중과세(최대 75%) 적용.
  • 매도 전 본인이 조정대상지역 해당 여부 및 세율을 반드시 확인해야 함.

✅ 5) 증빙서류 보관 (최소 5년)

  • 양도소득세 신고 후 세무조사 가능성이 있으므로 관련 증빙 서류를 최소 5년 이상 보관하는 것이 안전.
  • 등기부등본, 매매계약서, 중개수수료 영수증, 리모델링 비용 영수증 등이 포함됨.


📌 7. 부동산 세금 신고 시 가산세 방지 TIP

✅ 신고 기한을 놓치지 않도록 미리 신고 일정 체크
✅ 필요경비(중개수수료, 취득세, 수리비 등) 영수증을 철저히 보관하여 공제 혜택 극대화
✅ 세율 적용 여부(비과세, 중과세 등) 사전 확인하여 불필요한 세금 부담 방지
✅ **전문가 상담(세무사, 국세청 126 상담센터)**을 통해 정확한 세금 계산

📌 8. 실수하기 쉬운 세금 신고 오류 사례

❌ 1) 취득세 신고 금액 착오

  • 실제 계약서와 다른 금액으로 신고하는 경우 세무조사 대상이 될 수 있음.
  • 취득세 신고 금액(취득가액)은 등기부등본과 일치해야 함.

❌ 2) 1가구 1주택 비과세 오해

  • 조정대상지역에서는 실거주 2년 요건을 충족해야 비과세가 가능함.
  • "2년 보유만 하면 비과세"라고 착각하면 안 됨!

❌ 3) 양도차익 계산 시 필요경비 누락

  • 중개수수료, 취득세, 수리비, 인테리어 비용 등을 경비로 공제받을 수 있음.
  • 하지만 영수증이 없으면 인정되지 않으므로 철저히 보관 필요!

❌ 4) 신고 기한 초과로 가산세 부과

  • 취득세(60일), 양도소득세(2개월) 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과됨.
  • 사전에 일정 관리하여 기한 내 신고 필수!

❌ 5) 공동명의 시 한 사람만 신고하는 실수

  • 공동명의 부동산의 경우, 각자의 지분별로 개별 신고해야 함.
  • 한 사람만 신고하면 과소 신고로 인한 가산세 발생 가능.


📌 부동산 세금 신고, 철저히 준비하세요!

부동산을 사고팔 때 발생하는 취득세와 양도소득세는 큰 금액이므로 정확한 신고가 필수입니다. 세금 신고 실수를 방지하려면 신고 기한을 준수하고, 필요 서류를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

✅ 위택스(WeTax) & 홈택스(Hometax) 활용하여 온라인으로 간편 신고
✅ 국세청 상담(126) 또는 세무사 상담을 통해 전문가의 도움 받기
✅ 사전 준비 철저! 세금 부담 최소화 전략 필요





👉 혹시 세금 계산이 어렵다면, 전문가와의 상담을 통해 정확한 금액을 확인하는 것도 좋은 방법입니다! 😊